Sve više kupaca u Banjaluci ne kupuje stan da bi u njemu živjelo, nego da bi ga izdavalo. Onda dolazi pitanje na koje mnogi odgovore pogrešno: dugoročno ili na dan?
Dvije potpuno različite strategije
Dugoročni najam
Ugovor na godinu ili duže, jedan zakupac, mjesečna uplata.
Stan na dan
Prihod po noćenju je višestruko veći od dnevnog ekvivalenta kirije — ali stan nije popunjen svaki dan, i to je cijela poenta.
Troškovi koje ljudi zaborave uračunati:
Format je presudan.
Garsonjere i jednosobni rijetko daju ozbiljnu maržu ako ste stan i sami zakupili. Dvosoban stan sa dvije spavaće sobe, za četiri osobe, znatno je isplativiji — naplaćuje se po jedinici, a ne po osobi, a upravo taj kapacitet traže poslovne grupe.
Segment koji se najčešće previđa: firme
Kad se priča o stanu na dan, svi misle na turiste. U Banjaluci je najzanimljiviji segment zapravo poslovni: građevinske ekipe, IT timovi, revizori banaka i telekoma, medicinski turizam, sportske delegacije. Njima smještaj treba sedmicama ili mjesecima, a ne dvije noći.
Postoji i argument koji je često odlučujući: PDV. Firma u sistemu PDV-a odbija ulazni PDV sa fakture za smještaj, pa je uredno fakturisan smještaj efektivno znatno jeftiniji nego što nominalna cijena sugeriše — i konkurentan neformalnim aranžmanima bez računa. Za računovodstvo je trošak bez računa problem sam po sebi.
Pravni i poreski okvir ukratko
Dugoročni najam (fizičko lice).
Prihod od zakupa podliježe porezu na dohodak po stopi od 10%, a ugovor se prijavljuje Poreskoj upravi RS. Bez prijavljenog ugovora praktično nemate način da naplatite štetu ili iselite problematičnog zakupca.
Godišnji porez na nepokretnosti plaćate bez obzira izdajete li — u Banjaluci 0,20% procijenjene vrijednosti. Bitno: oslobođenje od 50 m² plus 10 m² po članu domaćinstva važi samo za nekretninu u kojoj imate prijavljeno prebivalište, ne i za stan koji izdajete.
Stan na dan je pravno druga priča.
Tu ne izdajete nekretninu — pružate ugostiteljsku uslugu smještaja. To povlači registraciju djelatnosti, kategorizaciju kod nadležnog gradskog odjeljenja, fiskalizaciju, prijavu gostiju i boravišnu taksu. Ako stan sami zakupljujete, treba vam i ugovor koji izričito dozvoljava podzakup i komercijalno korištenje. Neregistrovano obavljanje ugostiteljske djelatnosti je prekršaj, a kontrole su sve češće.
Tri pitanja prije odluke
Koliko realno imate vremena?
Ako ne možete odgovoriti na poruku u roku od sat vremena ni organizovati čišćenje istog dana, stan na dan nije za vas — osim ako ne angažujete nekoga.
Gdje je stan?
Uža zona, blizina poslovnih zona, klinika i fakulteta — kratkoročno ima smisla. Spavaće naselje na periferiji — dugoročno je gotovo sigurno bolje.
Šta vam je cilj?
Maksimalan prinos uz aktivan rad, ili miran novčani tok uz minimum obaveza?
Sredina koja se pokazuje kao najrazumnija
Srednjoročni najam
period od jednog do šest mjeseci, uglavnom firmama i poslovnim korisnicima. Prihod je viši nego kod klasične kirije, a operativno opterećenje neuporedivo manje nego kod izdavanja na dan: nema provizije platformi, sezonalnosti ni svakodnevne primopredaje.
Za većinu vlasnika koji nisu spremni da izdavanje pretvore u posao sa punim radnim vremenom, srednjoročni najam je najbolji odnos prinosa i uloženog truda.
Imate stan koji stoji prazan?
HAUS Nekretnine posreduje u dugoročnom i srednjoročnom izdavanju, provjerava zakupce, priprema ugovore i vodi upravljanje nekretninom — od naplate do intervencija.
