„Stan košta 130.000, izdaje se za 550 — to je 5%.“ Ovako većina ljudi računa isplativost. I zato većina ljudi bude iznenađena.
Evo kako se to radi kako treba.
Bruto prinos — polazna tačka, ne odgovor
Ključna riječ je ukupna investicija, ne cijena stana. U nju ulazi:
- • kupoprodajna cijena
- • notarska nagrada, takse za uknjižbu, provizija agencije
- • opremanje — namještaj, bijela tehnika, klima
- • eventualno renoviranje prije izdavanja
Stan od 130.000 KM sa 1.500 KM troškova sticanja i 8.000 KM opremanja nije investicija od 130.000, nego od skoro 140.000 KM. Već tu se prinos mijenja.
Konkretan primjer
Stan od 45 m² u banjalučkom naselju sa stabilnom tražnjom:
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Kupoprodajna cijena | 126.000 KM |
| Troškovi sticanja (notar, uknjižba, takse) | 1.500 KM |
| Opremanje | 8.000 KM |
| Ukupna investicija | 135.500 KM |
| Mjesečna kirija | 550 KM |
Djeluje solidno. Ali to još nije novac koji vam ostaje.
Neto prinos — ono što stvarno ostaje
Godišnji odbici od tih 6.600 KM:
| Trošak | Iznos |
|---|---|
| Prazan period (u prosjeku 1 mjesec godišnje) | 550 KM |
| Porez na dohodak od zakupa (10%) | 660 KM |
| Godišnji porez na nepokretnosti (0,20%) | oko 250 KM |
| Održavanje i sitne popravke | 500 KM |
| Zajednička rezerva i osiguranje | 200 KM |
| Ukupno | 2.160 KM |
Razlika između 4,9% i 3,3% je cijela poenta ovog teksta.
Bitno o porezu: godišnji porez na nepokretnosti plaćate na puni iznos, jer se oslobođenje od 50 m² plus 10 m² po članu domaćinstva odnosi samo na nekretninu u kojoj imate prijavljeno prebivalište — ne i na stan koji izdajete.
Zašto skuplji stan često donosi slabiji prinos
Ovo je kontraintuitivno, ali dosljedno se potvrđuje na banjalučkom tržištu: cijene stanova rastu brže od kirija.
Isti stan od 45 m² u novogradnji po 3.881 KM/m² košta oko 175.000 KM. Kirija za njega neće biti srazmjerno veća nego za starogradnju — biće možda 700 umjesto 550 KM. Prinos pada, iako je stan bolji.
Investitori koji gledaju prinos najčešće ne kupuju najbolji stan, nego onaj sa najboljim odnosom cijene i kirije.
Ako kupujete kreditno, računica je druga
Sa kreditom ne ulažete 135.000, nego recimo 40.000 KM učešća, a rata se plaća iz kirije. Prinos na uloženi kapital tada može biti znatno viši.
Šta prinos zaista podiže
Ne miješajte prinos sa rastom vrijednosti
To su dva odvojena izvora zarade. Prinos od kirije je novčani tok. Rast vrijednosti nekretnine je nešto što se realizuje tek prodajom — i nije zagarantovan.
Ako investiciju opravdavate isključivo očekivanim rastom cijena, ne investirate, nego se kladite. Zdrava računica stoji i bez tog dijela.
Orijentir za banjalučko tržište
